對房地產(chǎn)行業(yè)來說，2024是極為不平凡的一年,。

天氣已然到來的冬季時分,，多地樓市仍儼然一副暖春氣息,，這在過往數(shù)年都是罕見的場面。新房二手房成交雙雙回溫,、價格端開始止跌......在以一線城市為首的核心城市,，樓市掀起的波瀾正在向四周蔓延。

市場回溫余音不絕,，背后是政策調(diào)控之手在撥動,。這一年，房地產(chǎn)行業(yè)政策面發(fā)生徹底轉(zhuǎn)變,，曾經(jīng)的調(diào)控“高地”北上廣深,，帶頭放松樓市管控，激發(fā)潛在購房需求，接連給市場注入信心與活力,。

“止跌回穩(wěn)”,，成為今年的行業(yè)關(guān)鍵詞。9.26政治局會議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,，釋放出最強(qiáng)的維穩(wěn)信號,，目標(biāo)直指扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面。政策強(qiáng)音下,，房地產(chǎn)新一輪周期正在從2024開始啟幕,。

展望2025年，業(yè)內(nèi)多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，后續(xù)逆周期政策力度將進(jìn)一步加大,，更加積極有為的宏觀政策，將繼續(xù)助力房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn),，城中村改造,、專項(xiàng)債收儲，是影響明年市場的兩大核心舉措,。經(jīng)歷數(shù)年下跌后,，房地產(chǎn)市場已接近周期拐點(diǎn)，未來市場有望在分化中實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇,。

政策強(qiáng)音

作為一個強(qiáng)周期,、政策性的行業(yè)，房地產(chǎn)涉及面廣,、產(chǎn)業(yè)鏈長,，在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。

民銀證券報告顯示,，我國涉房貸款占銀行信貸比重的40%,、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財力的50%、房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)60%,，即使在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整后,，相關(guān)數(shù)據(jù)仍占GDP較大比重。

2024年前三季度,，全國新建商品房銷售額6.88萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額7.86萬億元,，三季度末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.79萬億元,，三者分別占前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值的7.24%、8.27%和14.5%,。

這樣一個體量較大,、涉及面廣的行業(yè)，卻在過去幾年經(jīng)歷了深度調(diào)整，行業(yè)形勢發(fā)生重大變化,。

民銀證券總結(jié)稱,，供求關(guān)系發(fā)生重大變化，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的核心問題,。供給方面,，中國家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米；需求方面,，人口紅利在逐步消退,、城鎮(zhèn)化增速逐步放緩、居民杠桿率處于相對高位,、市場預(yù)期發(fā)生變化等因素,，都影響了當(dāng)前行業(yè)“供需失衡”的狀態(tài)。

2024年前三季度,，在宏觀形勢,、行業(yè)基本面的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于持續(xù)低迷期,，具體表現(xiàn)為新房,、二手房庫存高，銷售,、價格,、開工處于歷史較低位的“兩高三低”階段，內(nèi)外部形勢復(fù)雜嚴(yán)峻,。

在此之下,，今年針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策強(qiáng)力釋放。先是上半年的“517”新政,，國常會明確“去庫存”,；7月，二十屆三中全會從因城施策,、融資和預(yù)售,、稅收制度等方面，對房地產(chǎn)改革發(fā)展進(jìn)行部署,；9月26日,，中央政治局會議在深刻認(rèn)識房地產(chǎn)市場規(guī)律的基礎(chǔ)上，提出“止跌回穩(wěn)”要求,，對行業(yè)形成方向性指導(dǎo)意見,。

尤其是“926”定調(diào)“止跌回穩(wěn)”以來，多部門聯(lián)合出臺“四個取消,、四個降低,、兩個增加”,，從放開限制性措施、降首付,、降利率,、降稅費(fèi)及融資協(xié)調(diào)機(jī)制、重啟貨幣化安置等方面積極作為,，政策力度非常之大,。

民銀證券表示，相較于2014年～2016年,，今年以來的各項(xiàng)政策力度更大,、覆蓋面更廣，政策寬松期已來,。

目前,，在需求端，樓市各項(xiàng)限制性措施基本放開,，僅一線部分城市,、海南省部分城市及區(qū)域限購；限貸方面,，無論是首套房,、二套房首付比，還是新增及存量房貸商業(yè)貸款利率,，均處于歷史新低水平,。此外，絕大多數(shù)城市放開限售和限地價,、限房價的“雙限”,，力度大于上一輪。

在供給端,，政策設(shè)立了3000億元保障性住房再貸款,，以收購存量房、盤活閑置土地,。在金融端,，創(chuàng)新性建立了“城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制”，并在全國300多個城市落地見效,，項(xiàng)目貸款審批通過金額超過3萬億元,。稅費(fèi)政策也同步跟進(jìn)，包括加大契稅優(yōu)惠力度,、下調(diào)土地增值稅預(yù)征率,、調(diào)整增值稅減免年限等。

市場反轉(zhuǎn)

今年超強(qiáng)力度的政策拉動,，讓樓市也經(jīng)歷了“從冷到熱”的明顯反轉(zhuǎn),。

民銀證券表示，“517”第一輪新政后,，新房銷售有一波脈沖式上漲,，但持續(xù)性不強(qiáng)?！爸沟胤€(wěn)”系列政策以來,，9 月、10 月,、11 月連續(xù)3 個月,，新房成交面積穩(wěn)步回升。二手房銷售方面,，一線城市反應(yīng)最靈敏,，9 月～11 月，四城成交套數(shù)均超過前三年同期水平,， “止跌回穩(wěn)”政策拉動力度明顯,。

中指研究院也表示，四季度以來,，核心城市的樓市明顯升溫,。12月份，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,，為2025年樓市定調(diào),，釋放了更加堅定的穩(wěn)樓市基調(diào)。

從整體數(shù)據(jù)看,，今年1～11月,，全國商品房銷售面積8.6億平方米，同比下降14.3%,，較去年仍有縮量,。但從季度走勢看，三季度末以后,，樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的回溫趨勢,。

具體而言，今年一季度,，重點(diǎn)100城新房銷售面積同比下降45%,，二手房同比下降21%；二季度新房銷售面積同比降幅收窄至26%,，二手房成交同比微增1%,；三季度新房、二手房成交環(huán)比下降,，但9月底迎來大力度政策支持,，10～11月核心城市新房銷售持續(xù)改善,，11月30城二手房成交套數(shù)創(chuàng)近20個月新高。

北上廣深在“止跌回穩(wěn)”一攬子政策中,，受益最為明顯,，為各地企穩(wěn)起到了“領(lǐng)頭羊”作用。

根據(jù)中指數(shù)據(jù),，今年10月～11月,，100個重點(diǎn)城市新房銷售面積同比增長15%，其中,，一線,、二線、三四線城市同比分別增長40%,、14%,、9%。二手房方面,，30個重點(diǎn)城市10～11月二手房成交套數(shù)同比增長24%,，其中，一線,、二線,、三四線城市同比分別增長57%、13%,、3%,。

此外，本輪市場回暖中,，新房市場表現(xiàn)突出,，多個核心城市都出現(xiàn)改善項(xiàng)目熱銷的現(xiàn)象。據(jù)中指研究院監(jiān)測,，核心城市今年1～11月,，銷售金額TOP10的暢銷項(xiàng)目多以改善樓盤為主，其中上海銷售額TOP10項(xiàng)目平均套面積超180平米,，平均套總價超2600萬元,，暢銷項(xiàng)目基本都處于主城區(qū)。

克而瑞也表示,，近兩個月以來,，新房銷售的回暖速度明顯好于二手房。這一方面是由于,，一二手房交易鏈條恢復(fù),，二手房東縮減住房持有量，“賣二不買一”的現(xiàn)象減少,；另一方面,，得益于高品質(zhì)新房銷售的回暖,，以“四代宅”概念為代表的優(yōu)質(zhì)新房產(chǎn)品，正在奪回更多的新房市場份額,。

值得注意的是,，樓市銷售“量漲”之余,，價格端尤其是更反映市場溫度的二手房價,，也出現(xiàn)了企穩(wěn)趨勢。

中指研究院表示,，1～11月,，百城二手房價格累計下跌6.77%，環(huán)比連跌31個月,，但9.26新政后核心城市價格有所趨穩(wěn),，11月深圳、成都等4城環(huán)比上漲,，打破了連續(xù)7個月百城二手房全跌局面,，北上廣環(huán)比跌幅亦明顯收窄。新房方面,，受優(yōu)質(zhì)改善型樓盤入市影響,，百城新建住宅價格累計結(jié)構(gòu)性上漲2.29%。

“作為行業(yè)重要先行指標(biāo)之一,，二手房價已然在釋放著越來越明顯的企穩(wěn)信號,。”克而瑞也稱,，近兩個月以來,，綜合小區(qū)房價動向來看，熱度最高的當(dāng)數(shù)北京和上海,，連續(xù)兩個月均有過半小區(qū)房價環(huán)比上漲,，北京天通苑、四惠,、望京板塊不少小區(qū)房價均持續(xù)環(huán)比上漲,，議價空間也在持續(xù)收窄。

拐點(diǎn)已現(xiàn)

三季度以來的樓市熱潮,，是市場拐點(diǎn)還是曇花一現(xiàn),？2025年，房地產(chǎn)行業(yè)又將走向何處,？

綜合多家業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)觀點(diǎn),，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷深度調(diào)整，市場有望“止跌回穩(wěn)”,。

東吳證券認(rèn)為,，過去幾年,，房地產(chǎn)已經(jīng)歷深度調(diào)整，本輪調(diào)整或已接近尾聲,。今年4 月以來,，商品房單月銷售面積已達(dá)十年來新低水平，商品房單月銷售額也已回落至2016年水平,，1～11月累計商品房和商品住宅銷售市場規(guī)模,，較2021年同期降幅已超45%，本輪市場已過度調(diào)整,。

上海交通大學(xué)高級金融學(xué)院副院長朱寧也表示,，目前，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)價格都出現(xiàn)明顯下跌,，從國際上橫向比較來看,，現(xiàn)在的調(diào)整速度可能已經(jīng)“超調(diào)”了，國際上房地產(chǎn)危機(jī)平均降幅是35.1%,，我國的新房住宅銷售量降幅(2024年新房住宅銷售面積相比2021年峰值下降51.9%),，遠(yuǎn)高于國際平均水平。

在上述行業(yè)背景下,，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)已現(xiàn)，后續(xù)市場有望在分化中企穩(wěn),。

中指研究院常務(wù)副院長黃瑜表示,，12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)要“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,，下階段政策有望圍繞促進(jìn)需求,、優(yōu)化供給兩方面展開，預(yù)計2025年房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)或?qū)⒀永m(xù),，“樓市不穩(wěn),、政策不停”,。

在促進(jìn)需求方面,，后續(xù)有望加力推進(jìn)貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求,；同時,，一線城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化；加大購房補(bǔ)貼等鼓勵性政策,，也將在更多城市落地,，帶動需求釋放。

優(yōu)化供給方面，重點(diǎn)是去庫存政策的加快落地推進(jìn),，包括專項(xiàng)債收購存量閑置土地的配套政策,，加速推動土地“去庫存”；完善保障性住房再貸款收儲政策,，促進(jìn)存量商品房去化,；多措并舉盤活商辦用房等。

其中,，推動新房銷售“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵政策,，一是加快推進(jìn)貨幣化安置100萬套城中村及危舊房改造，二是利用保障性住房再貸款,、地方政府專項(xiàng)債等資金,，加快收儲存量房。據(jù)國海證券預(yù)計,，這兩項(xiàng)利好政策預(yù)計將帶動2025年行業(yè)銷售增量為2.4億平方米。

“中性情形下,，預(yù)計2025年全國商品房銷售面積同比下降6.3%,，樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實(shí),，居民置業(yè)意愿提升,，全國商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)止跌?！敝兄秆芯吭罕硎?。

中指控股指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，除了政策支持力度,，各地樓市的庫存情況,，也會影響后續(xù)回暖速度，庫存過高的城市,，要經(jīng)歷更長的調(diào)整期,。“目前,，只有上海,、杭州可售庫存的出清周期低于10個月，多數(shù)城市去化壓力較大,，南京,、青島、寧波等二線城市,，出清周期也超過20個月,。”

整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中地位顯著,，對宏觀經(jīng)濟(jì)及系統(tǒng)性風(fēng)險影響重大,。“還是要進(jìn)一步呼吁政策制定者,，對穩(wěn)定房地產(chǎn)給予更多政策和資金上的推動,。”朱寧表示,。