今年以來，二線城市西安的新房房價(jià)呈現(xiàn)逆勢上漲態(tài)勢,。

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,，11月份，西安新房價(jià)格雖然環(huán)比微降0.2%,，但同比上漲0.3%,，成為70個(gè)大中城市中僅有的3個(gè)同比仍在上漲的城市之一；今年前11個(gè)月,，西安新房價(jià)格同比平均上漲3.2%,，是除上海外唯一一個(gè)新房價(jià)格同比上漲的城市。

在一系列樓市利好新政的促進(jìn)下,，10月份,、11月份西安商品住宅成交量環(huán)比連續(xù)上漲33.9%、19.59%,，成為二線城市中成交量上漲快速的城市,。

那么，西安新房房價(jià)為何能夠?qū)崿F(xiàn)逆勢增長,？西安這座城市有何吸引力,？

堅(jiān)挺背后：改善型新房占成交主力

從成交量來看，據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，今年前11個(gè)月,，西安商品住宅新增供應(yīng)面積961.7萬平方米，比去年同期下滑19.11%,，成交面積846.52萬平方米,，同比下滑26.26%。其中,，10月份,、11月份商品住宅成交量環(huán)比連續(xù)上漲33.9%,、19.59%。

從成交價(jià)來看,，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),，2024年1-11月，西安商品住宅成交均價(jià)17036元/平方米,，環(huán)比上漲4.16%,，同比上漲3.79%。其中,，11月份成交價(jià)環(huán)比上漲4.16%,。

從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，雖然目前西安的新房房價(jià)指數(shù)微跌,，但也是今年以來除上海外唯一一個(gè)新房房價(jià)同比上漲的城市,。

和上海房價(jià)同比增長背后高端住宅供需兩旺的情況類似，西安房價(jià)同比上漲也源于今年中高價(jià)位產(chǎn)品供需兩端增長,，其成交占比攀升,，房價(jià)得以拉高。

中指研究院研報(bào)表示,，2020年以來,，西安新房的成交面積段略有上移。到2023年末,，120-160平方米的改善產(chǎn)品已成為成交主力,，成交總價(jià)則上移集中至150萬-200萬、300萬以上兩段,。改善型項(xiàng)目銷售相對較高,，甚至出現(xiàn)了“越貴越搖”的現(xiàn)象。進(jìn)入2024年,，改善產(chǎn)品成為西安新房成交主力的現(xiàn)象更為凸顯,。今年1-11月，140平方米戶型成交套數(shù)的占比同比上漲了6個(gè)百分點(diǎn),，主城區(qū)改善化格局基本形成,；價(jià)格上，200萬元以上產(chǎn)品的占比超過69%,，其中,，300萬元以上的中高價(jià)位產(chǎn)品成交占比也增長了5個(gè)百分點(diǎn)。

對此,，克而瑞機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，西安購房消費(fèi)主力由首置剛需向剛改、改善客戶轉(zhuǎn)換,，原因主要在于,，居民置業(yè)觀念轉(zhuǎn)變，購房消費(fèi)由“有房住”向“住好房”進(jìn)階,；在“房票”受限情況下偏愛預(yù)期收益額更高的大戶型產(chǎn)品,；“二孩政策”放開，也催生了功能性住房改善的需求,，三房,、四房產(chǎn)品逐漸受到市場青睞。

但是,，與新房不同的是,，今年以來，西安二手房行情和全國走勢基本一致,，呈現(xiàn) “以價(jià)換量”特征,。從單月價(jià)格來看，2024年以來,，西安二手房成交價(jià)格持續(xù)下滑,，三季度價(jià)格短暫止跌，但以價(jià)換量的趨勢尚未扭轉(zhuǎn),，下跌壓力依然較大,。

由此可見，新房房價(jià)和二手房房價(jià)走勢邏輯不同,，新房房價(jià)更多受成交結(jié)構(gòu)影響而呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢,，而西安二手房市場的特征是“量增價(jià)跌”。

房地產(chǎn)投資“熱”與工業(yè)投資“冷”

判斷樓市的走勢,，業(yè)內(nèi)公認(rèn)的是“短期看政策,、中期看經(jīng)濟(jì)、長期看人口”,。

西安不僅是陜西省省會城市,、西北第一大城市，同時(shí)也是全國千萬級人口大城市,，是全國萬億經(jīng)濟(jì)中心城市之一,。2023年，西安GDP增長超1.2萬億元,，全市常住人口為1307.82萬人,，同比增加了8.23萬人，不斷涌入的人口為樓市增長提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。

中指研究院西安公司總經(jīng)理石蕊分析稱：“西安城市發(fā)展基本面較好,，為房地產(chǎn)市場穿越周期奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。比如,，2023年人口增量超8萬,、新能源汽車產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展,、居民收入穩(wěn)步提升、教育資源豐富,、基礎(chǔ)設(shè)施完善等為樓市提供了強(qiáng)大的購買力支撐,。同時(shí)，近年來,，西安市政府出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施,，如優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、調(diào)整住房信貸政策等,，有效穩(wěn)定了市場預(yù)期,，增強(qiáng)了市場信心?！?/p>

同時(shí),，今年上半年，西安房地產(chǎn)開發(fā)投資取得持續(xù)增長,。據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布,，今年上半年，“保交樓”“?；剡w”順利推進(jìn),，取得突破性進(jìn)展，完成的投資額合計(jì)占全市投資的16.4%,，帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長7.9%,。

也就是說，今年上半年,，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%的情況下,，西安實(shí)現(xiàn)了逆勢增長，走出了“獨(dú)立行情”,。

西安房地產(chǎn)投資“熱”還體現(xiàn)在房企拿地層面,。2024年1-11月，西安地產(chǎn)開發(fā)用地成交規(guī)劃建面超過1666萬平方米,，繼續(xù)穩(wěn)居全國第一,。同時(shí)，西安土地出讓金收入也僅低于北,、上,、杭，位居全國第四,。近期,，中國金茂以高達(dá)22.9%的溢價(jià)率在曲江拿地、四川邦泰高溢價(jià)拿下今年西安總價(jià)“地王”也都印證著房企對于西安樓市的看好,。

“前幾年,，西安大量高價(jià)地塊入市,，地價(jià)一直處于上漲態(tài)勢，房企在這些高價(jià)地塊上推出了高溢價(jià)的產(chǎn)品,，進(jìn)一步推高了房價(jià),。同時(shí)，近年來西安住宅品質(zhì)不斷提升,，高端改善和豪宅類產(chǎn)品集中入市帶動了成交份額擴(kuò)容，結(jié)構(gòu)性拉升了房價(jià),?！笔镞M(jìn)一步表示。

雖然有著長期人口流入做支撐,，但是從中期來看,，西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速未達(dá)預(yù)期。根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),，今年前三季度,，全市地區(qū)生產(chǎn)總值8685.81億元，按不變價(jià)格計(jì)算,，同比增長3.2%,。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值176.72億元,，增長3.0%,；第二產(chǎn)業(yè)增加值2837.57億元，增長2.8%,；第三產(chǎn)業(yè)增加值5671.52億元,，增長3.3%。按照前三季度GDP來看,，西安并沒有跑贏全國4.8%的增速,，且距離年初定下的6%的目標(biāo)尚有差距，目前在26座萬億城市中排名倒數(shù)第三位,，低于同為西部城市的成都,、重慶。

從具體指標(biāo)來看,，在西安前10個(gè)月的固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）中,，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長10.8%，而工業(yè)投資卻下降14.3%,，基礎(chǔ)建設(shè)投資也下降10.2%,。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)拉動有限,，西安還需要從工業(yè)投資等角度推動經(jīng)濟(jì)增長,。反過來,，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、產(chǎn)業(yè)的完善,、有效投資增加才會使房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展,。

“推動西安房價(jià)繼續(xù)穩(wěn)健上漲的因素較多，但也面臨一些不確定性,?！笔锉硎荆敖?jīng)濟(jì)形勢的不確定性以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的節(jié)奏和力度,，可能會對西安房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響,。如果經(jīng)濟(jì)增長放緩，居民收入預(yù)期不穩(wěn)定,，可能會抑制購房需求,。市場競爭可能會日益激烈。另外,，新樓盤的不斷推出以及房地產(chǎn)企業(yè)的互相競爭,，可能會對西安房價(jià)上漲產(chǎn)生一定的壓力?！?/p>